Kalkulator za izračun davka od najemnine

Ne. Dohodek iz oddajanja premoženja v najem je obdavčen cedularno, kar pomeni, da se plača kot končni davek po fiksni stopnji 25 %. Ta dohodek se ne všteva v vašo letno davčno osnovo za odmero dohodnine (kot npr. plača) in posledično ne vpliva na vaš dohodninski razred ali splošno olajšavo.

Če oddajate fizični osebi, morate Napoved za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem vložiti do 28. februarja tekočega leta za preteklo leto (preko eDavkov ali po pošti). Če pa oddajate pravni osebi ali s.p.-ju, napovedi ne vlagate vi, saj je najemnik dolžan sproti obračunati in odtegniti akontacijo davka ob vsakem izplačilu najemnine.

Med dejanske stroške, ki znižujejo davčno osnovo, sodijo stroški vzdrževanja nepremičnine, ki ohranjajo njeno uporabno vrednost (npr. pleskanje, popravilo ogrevanja, menjava oken, zamenjava dotrajanega pohištva). Pomembno je vedeti, da se investicijska vlaganja (npr. dograditev, ki poveča vrednost) ne priznajo kot strošek pri tem davku. Vse stroške morate dokazovati z računi na vaše ime.

V tem primeru vi prejmete na račun zgolj neto najemnino. Podjetje ali samostojni podjetnik (najemnik) nastopa kot plačnik davka in je dolžan ob vsakem izplačilu najemnine izračunati, odtegniti in plačati akontacijo dohodnine (25 %) neposredno FURS-u v vašem imenu ter o tem poročati preko obrazca REK.

Dohodek od najemnine se deli in obdavči glede na lastniške deleže vpisane v zemljiško knjigo. Vsak solastnik mora vložiti svojo davčno napoved za svoj pripadajoči delež dohodka, ne glede na to, na čigav bančni račun se najemnina dejansko steka. Dogovor med zakoncema ne more spremeniti davčne obveznosti, ki je vezana na lastništvo.

Ne, če so v najemni pogodbi jasno ločeni in jih najemnik plačuje ločeno (bodisi neposredno dobaviteljem ali vam kot povračilo). V tem primeru je davčna osnova zgolj »čista« najemnina. Če pa je dogovorjena pavšalna (bruto) najemnina, ki vključuje tudi vse stroške bivanja, potem FURS kot osnovo za obdavčitev vzame celoten prejeti znesek.

Oddajanje turistom preko platform (Airbnb, Booking) se davčno ne obravnava kot oddajanje premoženja v najem, temveč kot opravljanje gostinske dejavnosti. Za to morate imeti registrirano dejavnost (npr. kot sobodajalec ali s.p.), plačevati turistično takso in voditi knjigo gostov. Obdavčitev je v tem primeru drugačna (običajno prek davka od dohodka iz dejavnosti).

Za davčne namene morajo fizične osebe vložiti napoved do 28. februarja. Poleg tega je obvezno poročanje o sklenjenih najemnih poslih s stavbami in deli stavb v Evidenco trga nepremičnin (ETN) pri GURS. To je treba storiti do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem je bila sklenjena pogodba ali aneks.

Če dohodka ne prijavite, tvegate globo v skladu z Zakonom o davčnem postopku, ki se za fizične osebe giblje od 250 € naprej. Poleg globe vam bo FURS v postopku nadzora odmeril tudi utajeni davek skupaj z zamudnimi obrestmi. Če zamudite rok, je priporočljiva samoprijava, s katero se izognete globi.

Da. Čeprav je davek na najemnino dokončen in ne gre v dohodnino, se neto dohodek od najemnine (bruto minus davek) upošteva pri ugotavljanju materialnega položaja družine. Center za socialno delo (CSD) ta dohodek prišteje k plačam in drugim prejemkom, kar lahko vpliva na višino otroškega dodatka, plačilo vrtca in državno štipendijo.